Заключаем договор аренды квартиры
Автор Авокатская фирма Шевченко и партнёры   


По договору аренды квартиры одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное законом или собственником лицо - обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование для проживания в нем.
При аренде квартиры нужно учитывать, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику и лицам управомоченным законом или собственником.

Договор аренды квартиры заключаемый на срок более года в соответствии с законодательством РФ подлежит государственной регистрации. П.1 ст.609(Форма и государственная регистрация договора аренды) предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года.
В договоре аренды квартиры должны быть включены следующие условия:

  1. Условия, содержащие данные о квартире, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В договоре должен быть указан фактический адрес квартиры, а если это комната, то приложен план расположения в квартире.
  2. Так же нужно указать срок, на который сдается жилое помещение. Если же срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
  3. В договоре надо указать так же размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон.
  4. Предусмотреть права и обязанности обеих сторон.
  5. Реквизиты и паспортные данные сторон.

Можно, внести в договор пункт об установлении порядка внесения платы за жилое помещение.

На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя, сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.Арендодатель имеет право прописать в договоре запрет на сдачу жилого помещения арендатором в субаренду.

При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов собственник может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действий договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородные разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода. Размер финансовой защиты должен быть отражен в договоре найма жилого помещения, и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении договора нанимателем собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

Гражданским кодексом перечислен ряд требований предъявляемых к квартире при её передаче: так, например, в статье 611 ГК РФ(Предоставление имущества арендатору) указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Это означает, что данное помещение должно быть изолированным, и пригодно для постоянного проживания граждан (должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). За недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, ответственность лежит на арендодателе. В частности арендатор имеет право при обнаружении таких недостатков:

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.

Экономические отношения по аренде квартир, как правило, носят стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. П 1. Ст. 621 ГК РФ(Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок) установлено преимущественное право арендатора и определён ряд условий, при которых оно реализуется:

  1. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по ранее заключенному договору. Если он (использовал имущество по назначению, не допускал его существенного ухудшения, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д).
  2. Готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах: "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.
  3. Третье условие: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Обращаясь в риэлтерскую фирму необходимо быть внимательным, чтобы не попасть в руки мошенников. При посещении офиса обратить внимание на обстановку, если помещение находится в подвале, на столах нет компьютеров, то это уже должно насторожить.

Внимательно изучить договор.

Одной из мошеннических схем в г. Москве на данный момент является заключение договора на оказание информационных услуг, по телефону. При оказании услуг риэлторы могут обещать Вам лишь предоставление адресов сдающихся в аренду квартир, однако эти адреса не всегда действительно существуют. В оплату данного договора сразу предлагается оставить сумму, в размере порядка 3000 рублей, которая, при успешном просмотре квартиры якобы войдет в арендную плату.

Человеку назначается встреча возле метро, откуда они должны проследовать с риэлтером для просмотра квартиры. Через некоторое время раздается звонок, о том, что консультант опаздывает. После продолжительного ожидания особо настойчивые граждане пытаются найти назначенный адрес, но оказывается, что фактически его просто не существует. На последующие попытки дозвониться на мобильный телефон риэлтеру, отвечают, что Вы ошиблись номером.

В последствии очень тяжело получить свои деньги назад, многие просто оставляют попытки, т.к. сумма не очень большая. А при попытке доказать не предоставление информационных услуг сталкиваются с тем, что на руках нет ни одного письменного доказательства получения информации.

“Доверьте переговоры по условиям контракта и соответствующее оформление договора аренды специалистам профессионального агентства, которые стоят на страже Ваших интересов”,- это утверждение одного из агентств по недвижимости. Однако в действительности риэтеров мало интересуют дальнейшие условия проживания своих клиентов. В агентстве заключается типовой договор аренды квартиры, в котором, как правило, не учтены пожелания ни арендатора, ни арендодателя. Получив комиссионные за свою работу, агентство больше не имеет с Вами никаких контактов, а проживать и пользоваться квартирой Вам!

Так же часто агентства навязывают дополнительные услуги:

  • Регистрация договора аренды квартиры у нотариуса, - В ст. 163 Гражданского Кодекса РФ нотариальная форма вводится лишь для некоторых особо значимых сделок. Для заключения договора аренды нотариальное удостоверение не требуется, и ни каких последствий отсутствие удостоверения договора не влечёт.
  • Оказание услуг страхования.
  • Так же сомнительна услуга показа квартиры без присутствия арендодателя, т.к во- первых он сам может остаться без вещей которые просто вывезут имея беспрепятственный доступ. Во- вторых не зная лица, которое будет снимать или сдавать квартиру могут возникнуть проблемы уже при проживании.

При обращении в Адвокатскую фирму “Шевченко и партнёры” квалифицированные адвокаты всегда помогут Вам избежать обмана, грамотно составить договор аренды жилого помещения или проведут юридический анализ уже заключаемого договора.